Приветствую Вас, Гость
Главная » Статьи » Мои статьи

Еще, о расчете тарифа на содержание и ремонт жилья

    

В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и ремонта жилья должна определяться управляющей домом организацией
и собственниками — исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей объекта.

В силу различных причин в большинстве случаев управляющими компаниями устанавливается муниципальный тариф, предусмотренный для содержания и ремонта неприватизированного жилья, что неверно. В результате такой «уравниловки» перечень выполняемых работ приходится подстраивать под собираемую сумму. Между тем в идеале сперва должна составляться смета (читай, бизнес-план), после чего следует изыскивать финансирование.

Законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге. Их общий список мы привели в статье «Содержание и ремонт жилья»

Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы. Ниже мы публикуем один из вариантов типового расчета тарифа на содержание и ремонт жилья, при составлении которого за основу были взяты:

  • рекомендации «Управляющей организации ЖКХ»;
  • общая ситуация в отрасли и сложившиеся нравы;
  • общие принципы составления краткосрочных бизнес-планов во всех сферах деятельности (от прачечной до промпредприятия).

Одновременно отметим следующее:

  • расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
  • тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
  • изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье мы приводим лишь один из примеров.                                                                                                                                           

 

I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества

 

  1. Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
  2. Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
  3. Обеспечение пожарной безопасности.
  4. Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
  5. Уборка дворовой территории.
  6. Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
  7. Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
  8. Эксплуатация лифтов.
  9. Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
  10. Итого (руб.)
  11. Разное + 20% от «итого».
  12. Всего (руб.).

Примечания.

▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.

▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.

▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.

Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:

▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);

▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;

▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).

II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ

Данный раздел состоит всего из одного пункта. Управляющая организация оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.

Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.

III. Материальные расходы управляющей организации

 

1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу.
2. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома.
3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива.
4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия).
5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации.
6. Транспортные услуги.
7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.
8. Итого.
9. Разное (+20%).
10. Всего.

Примечания.

▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.

▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…

В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:

▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;

▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч,  управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;

▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями.
Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.

 

V. Другие расходы

 

  1. Оплата услуг банка.
  2. Подготовка и переподготовка кадров.
  3. Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
  4. Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
  5. Итого.
  6. Разное (+20%).
  7. Всего.

​V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:

 

Расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Материальные расходы управляющей компании.

Другие расходы.

Всего.

Рентабельность (+20% от «всего»).

Итого.

Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома.  В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жилья в отдельно взятом объекте.

Примечания.

▪ Мы специально не включили в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.

▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании окажется ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие.

VI. Доходы в многоквартирном доме

И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:

  • подвалы, чердаки и другие технические этажи;
  • стены здания (под рекламные щиты);
  • крыши (под антенны сотовой связи).

В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Категория: Мои статьи | Добавил: Admin (25.07.2015)
Просмотров: 535 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar